ঢাকার বনানী, উত্তরা, গুলশান, বাড্ডা ও বসুন্ধরা এলাকায় একটি পূর্ণাঙ্গ বাড়ি দীর্ঘমেয়াদি চুক্তিতে ভাড়া নিতে আমরা আগ্রহী।
বাড়িটি EcommerceBD/Eicra Soft Limited-এর অনুমোদিত কর্মকর্তা ও টিম সদস্যদের আবাসনের জন্য ব্যবহার করা হবে। প্রস্তাবিত ব্যবহার, স্থানীয় নিয়ম এবং মালিকের লিখিত সম্মতি চুক্তির আগে যাচাই করা হবে।
আমরা শুধু দেখতে সুন্দর একটি বাড়ি খুঁজছি না। আমাদের অগ্রাধিকার হলো নিরাপদ পরিবেশ, পর্যাপ্ত জায়গা, নির্ভরযোগ্য পানি ও বিদ্যুৎ, সহজ যাতায়াত এবং পরিষ্কার চুক্তির শর্ত।
বাড়ির কক্ষসংখ্যা, ব্যবহারযোগ্য জায়গা, পার্কিং এবং ভাড়ার প্রস্তাব সম্পত্তির অবস্থান, নিরাপত্তা, সুবিধা ও চুক্তির শর্ত অনুযায়ী মূল্যায়ন করা হবে।
দীর্ঘমেয়াদি চুক্তিতে পূর্ণাঙ্গ বাড়ি বাছাইয়ের আগে পাঁচটি বিষয় যাচাই করা উচিত: অনুমোদিত ব্যবহার, মালিকানা, প্রবেশপথ, ইউটিলিটি এবং প্রথম বছরের মোট খরচ। শুধু কক্ষের সংখ্যা বা লোকেশন যথেষ্ট নয়; পানি, বিদ্যুৎ, পার্কিং এবং লিখিত চুক্তির শর্ত একসঙ্গে ব্যবহারযোগ্যতা নির্ধারণ করে। বাড়িটির প্রবেশপথ, কক্ষবিন্যাস, পানি, বিদ্যুৎ, নিরাপত্তা, পার্কিং এবং আশপাশের পরিবেশ বাস্তবে ব্যবহারযোগ্য হতে হবে।
স্বাধীন গেট বা নিয়ন্ত্রিত প্রবেশপথ থাকলে নিরাপত্তা বজায় রাখা সহজ হয়। একইভাবে কক্ষের সংখ্যা বেশি হলেও আলো-বাতাস, পানির চাপ কিংবা জরুরি বের হওয়ার ব্যবস্থা দুর্বল হলে সেই বাড়ি অগ্রাধিকার পাবে না।
বিবেচ্য বিষয় | আমাদের প্রাথমিক চাহিদা | যেভাবে যাচাই করা হবে |
বাড়ির ধরন | স্বাধীন বাড়ি, ডুপ্লেক্স বা পূর্ণ ভবন | নথি ও সরেজমিন পরিদর্শন |
কক্ষ ও জায়গা | পর্যাপ্ত শয়নকক্ষ, বাথরুম, রান্নাঘর ও স্টোর | কক্ষের মাপ ও বিন্যাস পরীক্ষা |
নিরাপত্তা | গেট, সীমানাপ্রাচীর, আলো ও নিরাপত্তাকর্মীর স্থান | দিন ও রাতে পরিদর্শন |
ইউটিলিটি | পানি, বিদ্যুৎ, ইন্টারনেট ও আলাদা মিটার | মিটার, বিল ও সংযোগ পরীক্ষা |
পার্কিং | সহজে গাড়ি প্রবেশ ও রাখার ব্যবস্থা | গেট ও রাস্তার প্রশস্ততা পরীক্ষা |
ব্যবহার অনুমতি | প্রস্তাবিত ব্যবহারের লিখিত সম্মতি | দলিল ও প্রযোজ্য অনুমতি যাচাই |
শুধু একটি ফ্ল্যাট, যৌথ তলা অথবা অনিয়ন্ত্রিত সাধারণ প্রবেশপথ-নির্ভর সম্পত্তি এই চাহিদার সঙ্গে নাও মিলতে পারে। তবে নিরাপত্তা, প্রবেশপথ ও ব্যবহার আলাদা চুক্তির মাধ্যমে নিশ্চিত করা গেলে ব্যতিক্রম বিবেচনা করা যেতে পারে।
বনানী, উত্তরা, গুলশান, বাড্ডা ও বসুন্ধরার মধ্যে উপযুক্ত এলাকা নির্ধারণ করা হবে বাড়ির প্রবেশপথ, নিরাপত্তা, পার্কিং, পানি-বিদ্যুৎ, আশপাশের পরিবেশ এবং প্রথম বছরের মোট ব্যয় বিবেচনা করে।
একই এলাকার দুইটি বাড়ির রাস্তা, জলাবদ্ধতা, নিরাপত্তা, শব্দ, পার্কিং এবং মোট খরচে বড় পার্থক্য থাকতে পারে। এ কারণে প্রতিটি প্রস্তাব আলাদাভাবে মূল্যায়ন করা হবে।
পূর্ণাঙ্গ বাড়ির পাশাপাশি যেসব প্রতিষ্ঠান ঢাকার বিভিন্ন এলাকায় নমনীয় কর্মপরিবেশ, সভাকক্ষের সুবিধা বা নিবন্ধিত ব্যবসায়িক ঠিকানা খুঁজছে, তারা ঢাকায় EcommerceBD-এর workspace ও virtual office service সম্পর্কে বিস্তারিত দেখতে পারেন।
এলাকা | কেন বিবেচনায় রয়েছে | যে বিষয়গুলো বিশেষভাবে দেখা হবে |
বনানী | কেন্দ্রীয় যোগাযোগ ও কর্মকর্তা চলাচলের সুবিধা | রাস্তার প্রবেশ, পার্কিং ও আশপাশের বিধিনিষেধ |
গুলশান | নিরাপত্তা ও কর্মকর্তা আবাসন-এর উপযোগিতা | অনুমোদিত ব্যবহার, নিরাপত্তা ও মোট খরচ |
উত্তরা | বিমানবন্দরমুখী যোগাযোগ ও পরিকল্পিত আবাসিক পরিবেশ | সেক্টর, যাতায়াত, পানি ও পার্কিং |
বাড্ডা | ঢাকা শহরের পূর্বাংশের সঙ্গে যোগাযোগ | রাস্তা, জলাবদ্ধতা, বিদ্যুৎ ও শব্দ |
বসুন্ধরা | পরিকল্পিত আবাসিক পরিবেশ ও নিয়ন্ত্রিত প্রবেশ | কমিউনিটি নিয়ম, সার্ভিস চার্জ ও ড্রেনেজ |
বাড়িটি ব্যবহারোপযোগী কি না নির্ধারণের জন্য ভবনের অবস্থা, পানি ও বিদ্যুৎ, নিরাপত্তা এবং মালিকানার নথি—এই চারটি বিষয় সরেজমিনে যাচাই করা হবে।
পরিদর্শনের সময় প্রতিটি বিষয় যাচাইতালিকা অনুযায়ী নথিভুক্ত করা হবে, যাতে পরে খরচ ও চুক্তির শর্ত তুলনা করা যায়।
পুরোনো বৈদ্যুতিক তার, পানির দুর্বল চাপ, ছাদের পানি চুইয়ে পড়া কিংবা অপর্যাপ্ত ড্রেনেজ দীর্ঘমেয়াদে বড় খরচ তৈরি করতে পারে।
এই কারণে শুধু শয়নকক্ষ ও বসার ঘর দেখা হবে না। ভবনের অবকাঠামো, নিরাপত্তা, ইউটিলিটি ব্যবস্থা এবং নথি চারটি পৃথক ধাপে পরীক্ষা করা হবে।
প্রথম বছরের প্রকৃত ব্যয় নির্ধারণে মাসিক ভাড়ার সঙ্গে সার্ভিস চার্জ, ইউটিলিটি বিল, মেরামত, স্থানান্তর, আইনি নথি এবং অনুমোদিত অগ্রিম ভাড়া যোগ করতে হবে।
শুধু মাসিক ভাড়া দেখে সিদ্ধান্ত নিলে প্রকৃত ব্যয় বোঝা যায় না। দীর্ঘমেয়াদি বাড়ি ভাড়ার মোট খরচের মধ্যে সেবা খরচ, পানি-বিদ্যুৎ-গ্যাসসহ ইউটিলিটি ব্যয়, সংস্কার আসবাব প্রস্তুতির খরচ, নিরাপত্তা এবং চুক্তিসংক্রান্ত ব্যয়ও অন্তর্ভুক্ত হতে পারে।
প্রতিটি প্রস্তাব একই খরচের তালিকায় নিয়ে তুলনা করা হবে।এতে কম ভাড়ার আড়ালে লুকিয়ে থাকা অতিরিক্ত খরচ সহজে ধরা পড়বে।
খরচের ধরন | প্রস্তাবে যা উল্লেখ করতে হবে | চুক্তিতে যা নির্ধারণ করতে হবে |
মাসিক ভাড়া | অঙ্ক ও পরিশোধের তারিখ | মাধ্যম, রশিদ ও পুনর্বিবেচনার সময় |
অগ্রিম ভাড়া | নিয়ন্ত্রকের পূর্বানুমোদন ছাড়া সর্বোচ্চ এক মাসের ভাড়ার সমপরিমাণ | পরিশোধের তারিখ, সমন্বয় ও লিখিত রশিদ |
সার্ভিস চার্জ | অন্তর্ভুক্ত সেবার তালিকা | ভবিষ্যতে পরিবর্তনের নিয়ম |
ইউটিলিটি | মিটারভিত্তিক নাকি নির্দিষ্ট | বিল ও বকেয়ার দায়িত্ব |
মেরামত | বর্তমান ত্রুটি ও প্রয়োজনীয় কাজ | বড় ও ছোট মেরামতের দায়িত্ব |
আসবাব | কী কী থাকবে | Inventory ও ক্ষতির হিসাব |
হস্তান্তর | বাড়ির বর্তমান অবস্থা | চুক্তি শেষে ফেরত দেওয়ার শর্ত |
জামানত বা সালামী | সাধারণ ভাড়া চুক্তিতে দাবি বা গ্রহণ করা হবে না | কোনো ব্যতিক্রম প্রযোজ্য হলে আইনজীবীর লিখিত মতামত নিতে হবে |
অগ্রিম ভাড়া ও জামানত সম্পর্কে আইনি তথ্য
বাড়ী ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন, ১৯৯১-এর ধারা ১০ অনুযায়ী, সাধারণ ভাড়া চুক্তিতে ভাড়ার অতিরিক্ত প্রিমিয়াম, সালামী, জামানত বা একই ধরনের অর্থ দাবি বা গ্রহণ করা যাবে না। নিয়ন্ত্রকের পূর্বানুমোদন ছাড়া অগ্রিম ভাড়াও এক মাসের ভাড়ার বেশি নেওয়া যাবে না। প্রতিটি অর্থ পরিশোধের বিপরীতে লিখিত রশিদ নিতে হবে। নির্দিষ্ট চুক্তি স্বাক্ষরের আগে আইনজীবীর মাধ্যমে শর্ত যাচাই করা উচিত।
উদাহরণ হিসেবে, কোনো সম্পত্তির মাসিক ভাড়া ২,০০,০০০ টাকা হলে নিয়ন্ত্রকের পূর্বানুমোদন ছাড়া অগ্রিম ভাড়ার সীমা ২,০০,০০০ টাকা পর্যন্ত হতে পারে। EcommerceBD-এর চূড়ান্ত ভাড়ার প্রস্তাব সম্পত্তির অবস্থান, আয়তন, সুবিধা ও চুক্তির শর্ত পর্যালোচনার পর নির্ধারিত হবে।
মালিকের কাছ থেকে চূড়ান্ত খরচের জন্য লিখিতভাবে নিন:
মাসিক ভাড়া + সার্ভিস চার্জ + বিদ্যুৎ + পানি + গ্যাস + ইন্টারনেট + নিরাপত্তা + মেরামত + আইনসম্মত অগ্রিম ভাড়া + হস্তান্তর-সংক্রান্ত খরচ।
যে প্রস্তাবে সব খরচ লিখিতভাবে দেওয়া যাবে না, সেটি প্রাথমিকভাবে নির্বাচন না করাই নিরাপদ।
প্রথম বছরের মোট সম্ভাব্য ব্যয়
সাধারণ ভাড়া চুক্তিতে আলাদা জামানত, সালামী বা অনুরূপ অর্থ এই হিসাবের অন্তর্ভুক্ত করা হয়নি।
এই নিবন্ধে কোনো এলাকার নির্দিষ্ট “চলতি ভাড়া” উল্লেখ করা হয়নি। কারণ বাড়ির আয়তন, অবস্থা, রাস্তা, ব্যবহার ও চুক্তির মেয়াদ না জেনে একটি নির্দিষ্ট অঙ্ক প্রকাশ করলে তা বিভ্রান্তিকর হতে পারে।
যদি সম্পূর্ণ বাড়ির পরিবর্তে গুলশান এলাকায় প্রস্তুত কর্মস্থল, meeting room বা স্বল্পমেয়াদি অফিস-সুবিধা প্রয়োজন হয়, তাহলে Gulshan flexible workspace service একটি বিকল্প হিসেবে বিবেচনা করা যেতে পারে।
দীর্ঘমেয়াদি চুক্তি উভয় পক্ষকে স্থিতিশীলতা দিতে পারে। তবে মেয়াদ বড় হলেই চুক্তি নিরাপদ হয় না।
ভাড়া পুনর্বিবেচনা, মেরামত, আগাম সমাপ্তি, সম্পত্তি বিক্রি এবং অগ্রিম ভাড়া সমন্বয়ের নিয়ম অস্পষ্ট থাকলে দীর্ঘমেয়াদি চুক্তি পরে বিরোধের কারণ হতে পারে।
বাংলাদেশের বাড়ী ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন, ১৯৯১-এর ধারা ১০-এ অগ্রিম ভাড়া ও অতিরিক্ত জামানত বিষয়ে বিধান রয়েছে। ধারা ১৩ অনুযায়ী ভাড়া গ্রহণের পর বাড়িওয়ালাকে স্বাক্ষরিত রশিদ দিতে হয়।
চুক্তির মেয়াদ ৫, ১০ বা ১৫ বছর হতেই হবে, এমন কোনো পূর্বনির্ধারিত দাবি নেই। বাড়ির অবস্থা, প্রয়োজনীয় বিনিয়োগ, ভাড়া পুনর্বিবেচনা এবং উভয় পক্ষের ঝুঁকি বিবেচনা করে মেয়াদ নির্ধারণ করা হবে।
এটি EcommerceBD বা কর্মকর্তা আবাসনের সরাসরি case study নয়। তবে Future Startup-এ প্রকাশিত Younic Home-এর অভিজ্ঞতা দেখায়, পুরো ভবন ভাড়া নিয়ে কাজ শুরু করলেও আনুষ্ঠানিক লিখিত চুক্তি না থাকলে বাড়ির মালিকের সঙ্গে বিরোধ-এর কারণে কার্যক্রম ঝুঁকিতে পড়তে পারে।
Future Startup-এর Younic Home case study দেখায়, লিখিত ইজারা চুক্তি ছাড়া পুরো ভবন ভাড়া নিয়ে কার্যক্রম পরিচালনা করলে মালিকের সঙ্গে বিরোধ ব্যবসার ধারাবাহিকতাকে ঝুঁকিতে ফেলতে পারে।
এই কেস থেকে চারটি শিক্ষা
দীর্ঘমেয়াদি চুক্তির আগে মালিকের পরিচয়, মালিকানার দলিল, সহ-মালিকদের সম্মতি, বৈধ পাওয়ার অব অ্যাটর্নি, করের রশিদ এবং ইউটিলিটি বিল যাচাই করা হবে। প্রথম যোগাযোগে মূল দলিলের সম্পূর্ণ কপি প্রয়োজন নেই; সম্পত্তি প্রাথমিকভাবে নির্বাচিত হলে মূল নথি সরাসরি অথবা চিহ্নযুক্ত কপির মাধ্যমে পরীক্ষা করা হবে।
দলিলে মালিকের নাম এবং প্রস্তাবদাতার পরিচয় না মিললে চুক্তি এগিয়ে নেওয়া হবে না। একইভাবে সহ-মালিকদের সম্মতি ছাড়া একজনের সঙ্গে দীর্ঘমেয়াদি চুক্তি করা ঝুঁকিপূর্ণ।
এটি অনুমোদিত কর্মকর্তা ও টিম সদস্যদের আবাসনের জন্য পূর্ণাঙ্গ আবাসিক বাড়ির requirement। অফিস, কল সেন্টার, শোরুম বা অন্য বাণিজ্যিক ব্যবহারের উপযোগী সম্পত্তি হলে EcommerceBD-এর বাণিজ্যিক স্পেস লিজিং requirement দেখুন।
উপযুক্ত বাড়ি মানে শুধু ভালো লোকেশন নয়। মালিকানা, ব্যবহারযোগ্যতা, নিরাপত্তা, মোট খরচ এবং চুক্তির শর্ত একসঙ্গে পরিষ্কার থাকতে হবে।
প্রস্তাব পাঠানোর আগে নিশ্চিত করুন:
পূর্ণাঙ্গ বাড়ির পরিবর্তে উত্তরা এলাকায় virtual office, coworking desk বা business address প্রয়োজন হলে Uttara virtual office ও coworking service দেখুন।
বনানী, উত্তরা, গুলশান, বাড্ডা বা বসুন্ধরায় উপযুক্ত পূর্ণাঙ্গ বাড়ি থাকলে সম্পূর্ণ তথ্যসহ প্রস্তাব পাঠাতে পারেন। তথ্য যত পরিষ্কার হবে, প্রাথমিক মূল্যায়ন তত দ্রুত হবে।
সম্পত্তির প্রস্তাব পাঠান
বাড়ির সম্পূর্ণ ঠিকানা, Google Maps লোকেশন, সাম্প্রতিক ছবি, কক্ষসংখ্যা, প্রত্যাশিত মাসিক ভাড়া এবং বাড়ি খালি হওয়ার সম্ভাব্য তারিখসহ EcommerceBD-এর যোগাযোগ পেজে প্রস্তাব পাঠান।
হ্যাঁ, পাঠানো যাবে; তবে বর্তমান চুক্তির শেষ তারিখ, নোটিশের অবস্থা এবং বাড়ি বাস্তবে খালি হওয়ার তারিখ লিখতে হবে।বর্তমান ভাড়াটিয়ার অনুমতি ছাড়া বাড়ি পরিদর্শন করা হবে না।
মালিকের বৈধ ক্ষমতাপ্রাপ্ত প্রতিনিধি চুক্তি করতে পারেন। তবে দলিলে ইজারা চুক্তিতে স্বাক্ষর, ভাড়া গ্রহণ, নোটিশ প্রদান এবং অগ্রিম ভাড়া গ্রহণ, লিখিত রশিদ প্রদান এবং পরবর্তী ভাড়ার সঙ্গে সমন্বয়ের ক্ষমতা আছে কি না, তা আইনজীবীর মাধ্যমে যাচাই করা হবে।
প্রস্তাব দেওয়া যাবে, কিন্তু সব উত্তরাধিকারীর পরিচয়, সম্মতি এবং বর্তমান মালিকানা পরিস্থিতি জানাতে হবে। মালিকানা নিয়ে বিরোধ বা অসম্পূর্ণ নথি থাকলে অগ্রিম পরিশোধ ও চুক্তি স্থগিত থাকবে।
সম্পত্তি বিক্রির ক্ষেত্রে নতুন মালিক চুক্তি অনুসরণ করবেন কি না, সেটি চুক্তি-এ স্পষ্ট থাকতে হবে। Sale, ownership transfer, notice এবং অগ্রিম ভাড়া সমন্বয়ের নিয়ম আলাদা ধারা-এ উল্লেখ করা নিরাপদ।
প্রতিটি furniture, appliance ও fixture-এর ছবি, বর্তমান অবস্থা এবং মালিকানা আসবাব ও সরঞ্জামের তালিকা-এ লিখতে হবে। বাড়ি গ্রহণ ও ফেরত দেওয়ার সময় একই তালিকা ব্যবহার করলে ক্ষয়ক্ষতি নিয়ে বিরোধ কমবে।